Justiça desmascara modelo ilegal da Condominial: "Associações” escondem prática de incorporação imobiliária irregular :: Por Marcio Rocha
Marcio Rocha*
Uma decisão firme da 15ª Vara Cível de Aracaju escancarou o que há anos já era denunciado por entidades do setor imobiliário e por consumidores lesados: a empresa Administradora Condominial Empreendimentos Ltda. atua ilegalmente como incorporadora, mesmo sem possuir qualquer registro legal para isso.
A liminar, proferida pela juíza Bethzamara Rocha Macedo, é um divisor de águas na luta contra o que a própria magistrada classificou como “simulação de caráter associativo” — um expediente usado pela empresa para burlar a Lei nº 4.591/64, que rege a incorporação imobiliária no Brasil. Na prática, a Condominial vem travestindo empreendimentos imobiliários como associações para escapar das obrigações legais e transferir toda a responsabilidade para os consumidores.
Um esquema que ignora a lei
Segundo o Ministério Público de Sergipe, autor da ação civil pública, a empresa atua como incorporadora de fato, sendo responsável por adquirir ou prometer adquirir terrenos, elaborar os projetos arquitetônicos, criar e controlar "associações" com sócios e familiares da própria empresa, fixar valores e condições, e lançar publicamente os empreendimentos — tudo isso sem qualquer registro de incorporação nos cartórios competentes.
O objetivo é claro: evitar as exigências legais e fiscais impostas às incorporadoras, escorando-se numa fachada de legalidade forjada por documentos e assembleias simuladas. Consumidores são seduzidos com ofertas atrativas e, ao aderirem aos projetos, passam a ser denominados “associados”, sem qualquer poder real de decisão, sem garantia legal, e arcando com todo o risco da construção.
23 empreendimentos sob suspeita
Entre os empreendimentos afetados pela decisão estão projetos de grande porte como o Centro Médico Empresarial Premier (382 unidades), o Rooftop Rio Office (224 unidades) e o Ville Al Mare (158 unidades). Ao todo, são mais de 20 empreendimentos, além de novos projetos identificados apenas por códigos (C17 a C21), todos comercializados sem o devido registro imobiliário, o que é terminantemente proibido pela legislação brasileira.
Justiça impõe limites
A liminar determinou a suspensão imediata de todas as ofertas públicas, captação de associados e comercialização de unidades dos empreendimentos ainda em andamento, até que sejam apresentados os registros de incorporação no cartório competente.
Além disso, a juíza determinou a retirada de toda publicidade dos meios de comunicação; apresentação de contratos e atas de constituição das associações; divulgação oficial da existência da ação junto aos consumidores e órgãos de defesa do consumidor e multa de R$ 10 mil por descumprimento.
A decisão reconhece explicitamente que a Condominial não possui os instrumentos legais para atuar como incorporadora, mas que, ainda assim, assume funções típicas dessa atividade de forma dissimulada e abusiva. Um modelo que lesa o consumidor, viola a legislação urbanística, fiscal e consumerista, e coloca em risco o mercado imobiliário e a segurança jurídica dos compradores.
Fim da farsa associativa
A juíza ressaltou que o modelo adotado pela Condominial desnatura completamente o que seria uma verdadeira associação, utilizando-se de sócios, cônjuges e parentes para ocupar cargos nas diretorias e conselhos fiscais das entidades fictícias, em um claro esquema de manipulação da estrutura formal.
A justiça também destacou que o esquema impede que os consumidores reivindiquem direitos básicos, como a reparação por vícios de construção, uma vez que a empresa não figura formalmente como responsável pela obra, apesar de exercer o controle integral sobre todo o processo.
Um alerta para o mercado
A decisão é contundente e serve como alerta para consumidores, construtoras sérias e órgãos fiscalizadores: o uso fraudulento de associações para maquiar atividades de incorporação é ilegal, perigoso e inaceitável.
A Condominial tem agora prazo para se regularizar, apresentar registros legais e explicar aos consumidores sua real situação jurídica. Até lá, fica proibida de seguir comercializando seus projetos como se estivesse dentro da legalidade.
A justiça agiu — e a máscara caiu.
*Marcio Rocha é jornalista formado pela UNIT, radialista formado pela UFS e economista formado pela Estácio, especialista em jornalismo econômico e empresarial, especialista em Empreendedorismo pela Universitat de Barcelona, MBA em Assessoria Executiva pela Uninter, com experiência de 23 anos na comunicação sergipana, em rádio, impresso, televisão, online e assessoria de imprensa.
