Posso comprar ou alugar um imóvel que está em inventário? :: Por Marcos Antonio Ribeiro Rita

Marcos Antonio Ribeiro Rita*

Ao procurar por um imóvel, seja para compra ou locação, é comum se deparar com ofertas envolvendo bens que pertencem a um espólio — ou seja, imóveis deixados por alguém que faleceu e que ainda estão em processo de inventário. Mas afinal: é possível negociar esse tipo de bem? Quais são os riscos e cuidados que você deve ter?

Neste artigo, vamos esclarecer as possibilidades e limitações jurídicas dos negócios com imóveis em inventário, apresentar alternativas legais, como a cessão de direitos hereditários, e indicar os cuidados essenciais com base no Código Civil e Código de Processo Civil.

O que é um imóvel em inventário?

Quando uma pessoa falece e deixa bens, esses bens passam a integrar o chamado espólio, que será partilhado entre os herdeiros por meio do processo de inventário. Esse procedimento é obrigatório para que a propriedade dos bens seja transferida legalmente aos herdeiros.

Durante esse processo, nenhum herdeiro é dono exclusivo do imóvel. O bem pertence ao conjunto dos herdeiros e está sob responsabilidade do inventariante, conforme o art. 1.791 do Código Civil.

Posso comprar um imóvel que está em inventário?

Sim, é possível, mas com importantes ressalvas.

A venda de um imóvel em inventário só pode ser feita de maneira regular se forem observados os seguintes requisitos:

1.    Consentimento de todos os herdeiros;
2.    Autorização judicial, no caso de inventário judicial, ou lavratura de escritura pública com todos os herdeiros presentes, se for inventário extrajudicial;
3.    Atuação do inventariante como representante legal do espólio, formalizando a transação.

O art. 618 do Código de Processo Civil trata da possibilidade de alienação de bens do espólio com autorização judicial e concordância das partes.

Atenção: A compra sem esses cuidados pode ser considerada nula ou ineficaz, especialmente se o imóvel for vendido por apenas um herdeiro sem anuência dos demais.

E a cessão de direitos hereditários?

Uma alternativa jurídica comum à venda direta do imóvel é a chamada cessão de direitos hereditários. Nesse caso, o herdeiro transfere seus direitos sobre a herança (ou parte dela) a outra pessoa, que pode ser outro herdeiro ou até um terceiro interessado.

Essa cessão é permitida pelo art. 1.793 do Código Civil, e deve:

•    Ser feita por instrumento público (escritura pública);
•    Observar, se o cessionário for estranho à família, o direito de preferência dos demais herdeiros, nos termos do §1º do mesmo artigo.

Embora não transfira imediatamente a titularidade do imóvel, a cessão de direitos permite que o cessionário assuma a posição do herdeiro no inventário, inclusive com direito à parte do bem que vier a lhe caber.

Vantagem: A cessão pode ser uma solução viável quando o imóvel ainda não pode ser vendido formalmente, ou quando há interesse em antecipar uma negociação.

Cuidados: A cessão exige análise técnica e documental detalhada para garantir sua validade e segurança.

Posso alugar um imóvel em inventário?

Sim, a locação também é permitida, desde que realizada pelo inventariante e com concordância dos herdeiros. É recomendável que haja homologação judicial, especialmente quando os frutos do aluguel forem usados para custear despesas do inventário ou distribuídos entre os herdeiros.

O inventariante, conforme o art. 1.991 do Código Civil, pode administrar os bens do espólio, inclusive firmando contratos de locação.

Riscos comuns em negociações envolvendo imóveis em inventário

Negociar um imóvel em inventário sem a devida cautela pode trazer sérias consequências, como:

•    Nulidade da transação;
•    Disputas judiciais com herdeiros;
•    Impossibilidade de registrar o imóvel no seu nome;
•    Perda do valor investido.

Cuidado na negociação e investigue o imóvel

Se você está interessado em negociar um imóvel em inventário, siga as recomendações trazidas neste artigo e, se permanecer em dúvida ou não sentir segurança na negociação, um advogado especialista na área de direito imobiliário poderá auxiliar.

Conclusão

Negociar um imóvel que está em inventário é possível e legalmente permitido, mas requer atenção redobrada. A compra direta, o aluguel e até mesmo a cessão de direitos hereditários são alternativas válidas, desde que feitas com todos os cuidados e conforme a lei.

Cada caso tem suas particularidades, e por isso, é essencial contar com o acompanhamento de um advogado de confiança, especializado em direito das sucessões e direito imobiliário, para garantir a segurança da negociação e evitar problemas futuros.

*Marcos Rita, Advogado do TMatos Advogados Associados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Contratual e nosso especialista em Dir. Imobiliário.