Imóvel quitado? Nem sempre. Descubra o que pode estar escondido na compra de imóvel :: Por Marcos Antonio Ribeiro Rita

Marcos Antonio Ribeiro Rita*

Ao pensar em adquirir um imóvel, muitas pessoas concentram suas preocupações apenas no preço, na localização ou no estado de conservação do bem. No entanto, existe um fator muitas vezes negligenciado — e que pode causar grandes dores de cabeça no futuro: as dívidas ocultas que acompanham o imóvel, mesmo após a compra.

Entre essas dívidas, destacam-se as chamadas "dívidas propter rem". O nome pode soar estranho, mas o conceito é simples e extremamente importante.

O que são as dívidas propter rem?

As dívidas propter rem são aquelas que estão vinculadas diretamente ao imóvel, e não à pessoa do antigo proprietário. Ou seja: quem adquirir o imóvel herda automaticamente essas dívidas, mesmo 
que não tenha sido o responsável por contraí-las.

Os exemplos mais comuns são:

• Débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
• Taxas condominiais em atraso

Essas obrigações acompanham o imóvel por força da lei, e não desaparecem com a simples transferência da propriedade.

Outras dívidas que podem impactar na negociação e na transferência da propriedade:

Mas há ainda outros riscos ocultos que podem atingir diretamente o imóvel — e o comprador — mesmo que não sejam tecnicamente propter rem:

• Passivo trabalhista do antigo proprietário, em especial quando se trata de pessoa jurídica
• Execuções judiciais em andamento, que podem recair sobre o imóvel como forma de garantir o pagamento de dívidas

Nesses casos, se o imóvel for penhorado em um processo judicial, como em uma ação trabalhista ou uma execução fiscal, a Justiça pode reverter a compra e venda, retirando o bem do patrimônio do comprador para destiná-lo ao pagamento do credor. Ainda que a venda tenha sido feita de boa-fé, se o bem já estava comprometido judicialmente ou foi adquirido sem os devidos cuidados, o prejuízo pode ser inevitável.

Essas situações têm base legal no Código de Processo Civil (art. 792, inciso IV), que reconhece a possibilidade de fraude à execução quando há transferência de bem já comprometido por processo judicial.

Por que isso acontece?

A lógica por trás das dívidas propter rem está no entendimento de que certos encargos existem em razão da existência do próprio bem. Se o imóvel existe, ele gera obrigações periódicas — como pagar o IPTU ou contribuir com o rateio das despesas do condomínio. Assim, o novo dono se torna responsável pela dívida, mesmo que não tenha sido quem a gerou.

Essa responsabilidade tem amparo legal. No caso do IPTU, por exemplo, o artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que, na compra de um imóvel com dívidas tributárias, a dívida pode ser cobrada do novo proprietário. Já em relação ao condomínio, o Código Civil, em seu art. 1.345, determina que o adquirente de unidade responde pelos débitos do antigo proprietário, inclusive juros e correções.

Como se proteger?

Para evitar esse tipo de surpresa, é altamente recomendável contar com o suporte de um advogado especialista em direito imobiliário, que possa conduzir uma due diligence completa do imóvel.

A due diligence nada mais é do que uma investigação detalhada da situação jurídica, fiscal e documental do imóvel antes da compra. Por meio desse processo, o profissional analisa documentos, certidões, matrícula do imóvel, situação condominial, fiscal e até possíveis litígios ou execuções envolvendo o bem — tudo para garantir que a transação seja segura e sem riscos ocultos.

Conclusão

Comprar um imóvel é um grande passo, sendo muitas vezes o maior investimento da vida de uma pessoa. Por isso, é essencial não focar apenas no valor da compra, mas também nas responsabilidades que vêm junto com o bem.

Ficar atento às dívidas propter rem e a outros riscos legais, como ações judiciais e passivos ocultos, pode evitar prejuízos financeiros e dores de cabeça no futuro. Como diz o ditado: "prevenir é melhor do que remediar" — e, nesse caso, também muito mais barato.

A contratação de um profissional especializado pode fazer toda a diferença nesse processo, auxiliando você na verificação de documentos, levantamento de pendências e identificação de riscos jurídicos relevantes. Com orientação técnica adequada, você garante mais segurança e tranquilidade na realização do seu sonho.

*Marcos Rita, Advogado do TMatos Advogados Associados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Contratual e especialista em Dir. Imobiliário.