Georreferenciamento será obrigatório para todos os imóveis rurais a partir de novembro de 2025: entenda o que muda :: Por Marcos Antonio Ribeiro Rita

Marcos Antonio Ribeiro Rita*

A partir de novembro de 2025, será necessário realizar o georreferenciamento para todas as propriedades rurais. A regularização fundiária no Brasil está passando por mudanças significativas, com a ampliação da exigência do georreferenciamento de imóveis rurais. A Lei nº 10.267/2001, regulamentada pelos Decretos nº 4.449/2002 e 9.311/2018, determinou que o memorial descritivo georreferenciado, que identifica com precisão os limites da propriedade, deve ser solicitado pelos Cartórios de Registro de Imóveis para áreas com mais de 100 hectares. Em novembro de 2023, essa exigência foi expandida para propriedades com 25 hectares ou mais, sempre que houver transferência por venda, doação ou outra forma de alienação. A partir de 20 de novembro de 2025, a obrigatoriedade se aplicará a todas as propriedades rurais, independentemente da extensão territorial.

O que é georreferenciamento?

O georreferenciamento envolve um levantamento topográfico preciso da propriedade rural, identificando sua forma, dimensão e localização geográfica exata. Esse mapeamento funciona como uma representação detalhada da área, e suas informações são inseridas no Sistema de Gestão Fundiária (Sigef) do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). Somente após essa certificação é possível atualizar a matrícula do imóvel no cartório.
Sem esse procedimento, o proprietário fica impedido de realizar qualquer tipo de transferência, parcelamento, desmembramento ou financiamento da área. A certificação emitida pelo INCRA garante que os limites da propriedade não se sobrepõem a outras já cadastradas no sistema, sendo um documento essencial exigido pelos cartórios em transações imobiliárias e também em casos de doações, heranças ou reestruturações fundiárias familiares.

O que diz a legislação?

Inicialmente, o georreferenciamento era obrigatório apenas para imóveis com área igual ou superior a 100 hectares. Com a evolução da legislação, tornou-se obrigatório também para áreas a partir de 25 hectares, desde novembro de 2023. A partir de 20 de novembro de 2025, a exigência se tornará universal para todos os imóveis rurais, independentemente do tamanho, em qualquer situação de transferência de titularidade.

Quais os prazos?

O artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002 estabelece que o georreferenciamento é obrigatório nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e outras formas de alienação ou modificação da propriedade rural. O mesmo artigo determina prazos escalonados para a adequação, com início da contagem fixado em 20 de novembro de 2003, conforme §3º. São eles:
- 90 dias para imóveis com área igual ou superior a 5.000 hectares;

- 1 ano para áreas entre 1.000 e menos de 5.000 hectares;

- 5 anos para áreas entre 500 e menos de 1.000 hectares;

- 10 anos para áreas entre 250 e menos de 500 hectares;

- 15 anos para áreas entre 100 e menos de 250 hectares;

- 20 anos para áreas entre 25 e menos de 100 hectares;

- 22 anos para áreas inferiores a 25 hectares.

Para que serve o georreferenciamento?

Além de cumprir as exigências legais, o georreferenciamento proporciona segurança jurídica e técnica à propriedade rural. A Certificação do Imóvel Rural, emitida pelo INCRA após a análise dos dados, garante que os limites da área estão corretos, sem sobreposição com outras propriedades, evitando disputas e litígios fundiários. 

Essa regularização é essencial para qualquer transação formal, como compra e venda, doação entre vivos, partilha em processos de inventário e sucessão, parcelamento, desmembramento ou remembramento da área, e obtenção de financiamentos rurais junto a instituições financeiras. O descumprimento dessa obrigação impede o registro de transações no Cartório de Registro de Imóveis, reduzindo significativamente o valor de mercado do imóvel e impossibilitando o acesso a créditos rurais e políticas públicas.

Quem pode elaborar o georreferenciamento?

Para realizar o georreferenciamento, é necessário contar com um profissional habilitado, como engenheiro agrimensor ou topógrafo. As principais etapas incluem o levantamento topográfico, a elaboração do memorial descritivo e a certificação no INCRA (SIGEF), com a submissão do levantamento ao sistema para análise e aprovação da sobreposição com outros imóveis.

Conclusão

O prazo para o cumprimento está se aproximando, e os proprietários rurais devem se antecipar. A partir de novembro de 2025, nenhum imóvel rural — independentemente do seu tamanho — poderá ser transferido ou loteado sem o devido georreferenciamento.

Essa exigência vai além de uma mera formalidade; é uma garantia legal de propriedade, segurança patrimonial e pleno acesso aos direitos de propriedade e crédito rural. A regularização do imóvel visa proteger o patrimônio e garantir sua transferência, valorização e utilização em conformidade com a lei. O georreferenciamento é uma etapa crucial nesse processo.

*Marcos Rita, Advogado do TMatos Advogados Associados, Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Contratual e nosso especialista em Dir. Imobiliário.